评估中分摊土地面积价格

本篇文章给大家分享评估中分摊土地面积价格，以及评估中分摊土地面积价格怎么算对应的知识点，希望对各位有所帮助。

简述信息一览：

• 1、取得土地使用权所支付的金额如何分摊
• 2、土地估价实务:土地改变用途收取出让金的计算方法
• 3、土地成本如何分摊?

取得土地使用权所支付的金额如何分摊

一般认为建高层可摊属地价，实际上并非如此。因为土地出让金是按建筑面积计收的。

外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配，建筑物作为固定资产核算，土地使用权作为无形资产核算；难以合理分配的，应当全部作为固定资产。 企业（房地产开发）取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。

土地的摊销是企业取得的土地使用权，应当按实际支付的价款作为实际成本，计入无形资产科目。入帐后，自当月起，根据取得的土地使用权规定的年限（一般为50年，可以根据土地使用权证上规定的使用起止日期确定），分期摊销计入企业管理费用。

根据《企业会计制度》“管理费用”的核算规定，包括无形资产摊销。所以企业在取得土地使用权后至开发阶段每年计入管理费用的摊销金额为：1000÷50=20万元，这与《企业会计准则》和企业所得税处理也没有差别。

土地估价实务:土地改变用途收取出让金的计算方法

法律分析：土地使用权出让金具体计算公式为：土地使用权出让金=土地面积x5年土地使用费x容积率系数。法律依据：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第八条 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

土地出让金的计算方法如下：若是有实际成交价的，并且不低于所在级别的基本地价平均标准的，按成交价不低于40%的标准计算出让金；但若成交价低于基本地价平均标准的，那么依照全部地价40%计算。发生转让的划拨土地使用权补办出让，需要按基准地价平均标准的40%计算。

土地出让金的计算公式根据不同地区和不同用途有所不同，一般情况下，土地出让金的计算公式如下：土地出让金=土地面积×土地出让价格×土地出让年限×土地出让系数 其中，土地出让价格是指***规定的土地单价，土地出让年限是指土地使用权的期限，土地出让系数是指根据土地性质、位置等因素确定的系数。

律师解答 土地出让金计算方法：有实际成交价且不低于所在级别基准地价平均标准的按不低于成交价40%计算；成交价低于基准地价平均标准的按全部地价40%计算；发生转让的划拨土地使用权补办出让按基准地价平均标准的40%计算；有异议的按土地估价机构评估价的40%计算。

土地出让金计算方法分为地面价与楼面价：地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积；楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。

《中华人民共和国土地管理法》对土地出让金作出了明确的规定，具体如下：有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40%计算。发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。

土地成本如何分摊?

土地成本分摊方法的具体方式包括按照面积、竞价、协议等方式进行。

直接分摊法：直接分摊法是将土地成本按照使用年限直接分摊到投资的项目上。具体实施步骤为：首先确定土地和房屋的本初值，按照土地的使用年限计算出每年的摊销额，再在其后几年内按照摊余价值法计算，将每年应摊销的金额平均分配到每个投资项目的相关年度中。

土地增值税清算土地成本分摊方法 根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发〔2006〕187号）第四条第（五）款：属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

正面回答土地成本分摊方法为不同清算单位按占地面积法，同一清算单位不同类型按建筑面积法。分两步分摊土地成本，第一步，先将占地相对独立一般是指有道路、围墙等分隔的不同类型房地产，按该类型房地产实际占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。

部分转让可以的，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。依据：中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财法字〔1995〕6号）。

常见的摊销资产如大型软件、土地使用权等无形资产和开办费，它们可以在较长时间内为公司业务和收入做出贡献，所以其购置成本也要分摊到各年才合理。摊销期限一般不超过10年，与折旧一样，可以选择直线法和加速法来摊销无形资产。

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